“调控升级？住建部预警房价地价波动较大城市”

楼市监管稳步挂牌！

最近，住房和城乡建设部对2019年一季度房价、地价波动幅度较大的城市发出了警告。

中共中央政治局在4月19日召开的会议上，也再次强调了房地产调控政策的整体基调。 会议认为，多次建房不是为了炒作定位，而是为了落实一城一策、因城措施、城市政府主体责任的长效调控机制。

中原地产首席分解师张大伟认为，加强市场监测和考核意味着在分类指导下，带来了越来越多的监管。 未来住建部的协议、警告，仍将影响各城市的房地产调控，包括年多城市房地产巡逻在内，2019年仍将常态化。

监管再亮剑多城市控制升级

4月19日，据我公司报道，近期，住房和城乡建设部会同国务院快速发展研究中心对2019年一季度房地产市场运行情况进行了专题调查。

从调查情况看，房地产市场总体稳定，房屋销售平稳下跌，房价基本稳定，市场趋于合理。 但是，一些热点城市的房屋销售回暖，土地市场热度回升，必须引起关注。 根据切实实施房地产长效机制方案明确的月度分解、季度评估、年度考核要求，住房和城乡建设部对2019年一季度房价、地价波动幅度较大的城市发出了警告。

最近，一些城市发生了监管升级。

4月19日，湖南发布《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》，要求从4月22日起在长沙市范围内停止对家庭第二套改善性住房执行契税优惠政策。 也就是说，个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

上周，北京收紧了国管公积金政策，贷款按照认房和认贷执行。

4月10日，合肥市住房保障房地产管理局发布紧急通知，要求进一步规范商品房销售行为。

4月8日，深圳市住建局印发《深圳市住建局开展房地产市场行业“楼霸”专项整治工作方案》的通知。

此外，包括济南、郑州等地，将造谣取消限价。 从总体上看，楼市近期出现小阳春，市场各种谣言明显出现。

从土地出让情况看，2019年1-3月，全国房屋新开工面积3.9亿平方米，比去年同期增长11.9%，增长率比1-2月扩大5.9个百分点。 其中，住宅新开工面积28467万平方米，比去年同期增长11.5%，增幅比1-2月扩大7.2个百分点。

具体来说，中原地产研究中心数据显示，3月下旬来到部分城市的土地市场较今年前两个月的低迷有所回升，其中合肥、天津、杭州、温州等城市的销售地数量有所增加。 4月，包括无锡、苏州、广州等城市在内的土地市场也较以往有了明显上涨。

这在一定程度上印证了上述住建部调查中强调的“土地市场热将恢复”的论断。

那些城市有可能被承诺

在某个城市，今年三个月前土地出让也在急剧增加。 据中指数据统计，今年前3个月，土地出让金排名前20位的城市中，南宁、太原、合肥、福州、天津等5个城市涨幅超过70%，其中南宁一季度土地出让金达到153.3亿元，涨幅达640%。 此外，北海、大连一季度土地出让也同比创下惊人涨幅，分别达到1664%和1241%。

在溢价率方面，一线城市土地出让溢价率总体稳定，但二线城市整体楼宇平均价格呈上升趋势。 中指数据显示，今年一季度，二线城市土地出口溢价率环比上升13个百分点。

高华证券近日研究报告称，随着土地市场逐渐升温，相关土地出让政策最宽松的时期可能已经结束。

在房价波动方面，国家统计局数据显示，3月，一线城市新商品住宅销售价格比去年同期上涨4.2%，涨幅比上个月扩大0.1个百分点。 二手房销售价格比去年同期上涨0.5%，涨幅比上个月扩大0.2个百分点。 二线城市新建商品住宅销售价格比上年同期上涨12.2%，涨幅比上个月扩大0.2个百分点。 二手房售价比去年同期上涨8.2%，涨幅与上月持平。 三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上个月扩大0.3个百分点。 二手房销售价格比去年同期上涨8.4%，涨幅比上个月扩大0.1个百分点。

具体涨幅在丹东、大理、锦州、西宁、常德、厦门等二三线城市新居或二手房价格指数涨幅前面。

易居研究院智库中心研究负责人严跃进认为，住建部此次公布相关措施，极大地证明了对局部市场过热现象的关注，预示着今后土地和住宅价格方面可能相关的调控措施。

再次强调“房子不会被炒鱿鱼”

中共中央政治局在4月19日召开的会议上，也再次强调了房地产调控政策的整体基调。 会议认为，多次建房不是为了炒作定位，而是为了落实一城一策、因城措施、城市政府主体责任的长效调控机制。

张大伟再次确定“不炒房”，表示全国房地产调控力度将维持以前的高温状态。 最近，一些城市进行了微调，但从整体来看，几乎没有变化，中央抑制房价上涨的决心没有变化。

严跃进表示，住房不炒的概念继续凸显。 特别是今年一季度楼市表现还不错，预计二季度将继续上涨，此时也强调了这一点，以防范房地产市场价格暴涨的风险。

另外，政策确定了长期调控机制的概念，首要包括一城一策、因城措施、城市政府主体责任等。 今年二季度，相关城市出台了相关监管政策，预计对地方政府的主体责任评价也将增大。

住宅融资升温

作为市场的重要主体之一，各大房企一季度加大融资力度，为土地出让、领域合并及生产城市开发等方面准备炮弹。

国家统计局数据显示，1-3月，房地产开发公司资金3.89万亿元，比去年同期增长5.9%，增长率比1-2月上升3.8个百分点。 其中，国内贷款7134亿元，增长2.5%。 利用外资33亿元，增长1.1倍资金1.18万亿元，增长3.0%。 及定金1.23万亿元，增长10.5%。 个人贷款5645亿元，增长9.4%。

华北某房企相关人士4月20日向中证君表示，他所在公司今年一季度融资规模数十亿元，渠道包括银行授信、发债、中票等工具，融资情况较去年好，为该公司全年布局奠定了良好基础。

加上房企融资环境得到缓解，销售回款略有上升，房企比特资金增长扩大，今年一季度开工率和部分城市土地溢价率等指标上升。

这些房企的人也应该在政策上对维持监管的力度有所预料，尽管融资情况有所好转，但“如何花钱，对各房企来说，更谨慎，好城市的好地块可能会引发疯狂。” 相反，质量不高的地块，溢价率低，有时会流拍。 ”。

在销售方面，随着监管继续保持“不炒房”的整体定位，房企的销售业绩也逐渐平稳，一些公司“向下反转”。

根据克瑞研究中心的最新报告，排名前三的龙头房企业一季度全口径销售额同比下降近13%。

之后，证券公司会继续看下去

从今年3月的销售达到顶点，以及大盘整体形势带来了良好的影响来看，a股房地产板块自2月中旬以来的涨幅十分明显。 各证券公司纷纷表示继续看好房地产板块的后续表现。

国泰君安认为，展望未来，户籍制度改革力度有望加大，带动高耗能级城市的住房诉求。 允许“人地钱挂钩”等配套政策和农村集体经营性建设用地入市和跨地区采购将比较有效地增加土地供应。 此外，位于京津冀、长江三角洲、大湾区、成渝等重点区域的房企也将迎来更大的快速发展机会。 目前，全年商品房销售成绩预计将超过预期。 全年整个领域的销售面积预计比上年略有减少，但在领域集中度不断提高的背景下，高质量住宅企业的利润水平仍然得到保证。

国泰君安房地产团队在最新的研究报告中认为，在目前的社融渠道下，q1是土地市场的底部，形成资本冗余，带动价格上涨，q2是楼市的底部。 为了配合4月户籍制度改革的纵深推进，国泰君安宏观团队预测，2019年16个限购2类大城市的销售增速将上升10个百分点，全国销售将上升1个百分点。

川财证券表示，目前城市政策、一城一策的政策主基调没有变化，因此各城市有越来越多的政策自主权，比较调整信用政策。 未来领域的政策环境有望改善，地产股的评价也有望提高。

长江证券认为，从目前的市场环境来看，调控政策进一步收紧的概率不大或不大，龙头房企特别是二线蓝筹的成长性、业绩明确性、估值水平、分红率已经具有明显吸引力。