“2019年楼市或加速分化 楼市成交整体走低”

2019年新年以来，符合房地产市场春节淡季，返乡置业意向人群比去年略有下降，房企营销表现也比较平淡，项目折扣力度和营销推广力度都不及往年。 再加上部分三四线城市市场诉求已经清晰，综合来看，新年以来楼市成交总体下降。

各大企业的营销动力不足

往年春节的返乡生涯热潮都很火热，但今年好像不一样。 楼市低迷不变。 这从房企市场营销方面可以看出，2019年春节期间，房企市场营销表现平平。 从供给方面看，春节期间新推楼盘少，新推力明显下降，市场仍以去库存、去库存为首要目标。

根据克瑞地产研究中心的统计数据，春节期间，第一个40多个点位监测城市的数据显示，供应量同比减少29%，供应量不足。 该机构研究员沈晓玲表示，春节期间，折扣力度和营销推广力度比去年有所下降，开发商自身销售预期也有所下降，不愿意像往年一样借助返乡置业推动“购房热潮”，特别是春节市场的营销方案比较发售，部分

不仅推板动力不足，折扣力也很小。 2019年春节期间，房企让利办法主要以特价房、首付延期支付、老带新、实物支付等常规办法为主，其中特价房活动较多，折扣力度可达8.2折。 据克瑞方监测，自2009年以来，房企让利空之间不断缩小，但销售业绩和退保压力逐渐增大。

从年下半年开始，房企为了提高销售业绩，加快了库存去化，特价房屋促销活动到2019年春节明显增加。 从特价房折扣的力度来看，多集中在8.2-9.8折之间，较去年6.4-8.5折的让步幅度明显下降。 从实物支付的让利方法来看，年的部分楼盘开展了成交宝马汽车等高价实物的营销活动，但2019年春节期间，礼品多为家电、手机等价值较低的实物。

沈晓玲分解表示，调控政策深入，返乡置业热度下降，房企春节表现平平。 住宅企业在春节期间普遍降低了新推力，营销热情明显下降。 造成这种现象的主要原因有两个。 另一方面，随着房地产调控深化和长效机制建设的推进，2019年春节房地产市场将继续走冷，购房者的观望态度比往年要浓。 另一方面，随着一、二线城市生活人才优惠政策的频繁出台，租赁市场规范化建设的推进，“外漂一族”在职工城市的职业生涯、长期生活难度逐渐降低，2019年返乡职业生涯意向者较去年略有下降，房企对返乡职业生涯效果的预期，但

一些城市购房者的诉求很严重

年下半年至年，全国房地产市场经历了较大的行情，许多城市成交量大幅增加，房价暴涨。 房地产研究院方面认为，楼市交易量暂时激增，严重偏离往年平均值的情况下，部分自住提前入市，或投资诉求盛行，证明了渗透了未来市场的诉求。

对此，宜居一方对比了全国40个城市新商品住宅成交量偏离度的研究，发现部分城市住宅的诉求目前严重透支。 这些城市包括4个一线城市、18个二线城市、18个三线城市。 其中，三线城市住宅成交量偏离度尤为明显。

具体来说，年监测的40个典型城市新商品住宅成交面积同比增长9%，成交量仅次于年，连续4年高于平均值，年偏离度为19%。 从数据趋势来看，年上半年，三四线城市和部分热点二线城市销售火爆，但当年下半年以来，许多城市降温迅速，销量下滑明显。

其中，年4个一线城市新建商品住宅成交面积同比减少5%，成交量连续2年下跌，年偏离度为-30%。 18个二线城市新商品住宅成交面积同比增长3%，成交量连续4年高于平均值，年偏离度为16%。 18个三线城市的新商品住宅成交面积同比增长28%，成交量创历史新高，连续4年高于平均值，年偏离度为56%。

易居研究院研究员沈昕分析认为，与一二线城市不同，三线城市新房成交量在年小幅下降后，年再次大幅增长，创下年来新高。 这是因为年上半年，一些本轮政策效应起步较晚的三线城市成交异常火热，成交量大幅增加，但自年三季度以来，已经有所下降。

沈昕指出，从年40城新房成交量偏离度排名来看，惠州、徐州、韶关、温州、扬州名列前五，偏离度分别为166%、137%、92%、89%、82%。 这样的城市偏离太高，成交量太透支了。 排名最后的是厦门、北京、上海，分别为-69%、-57%、-36%的背离率。 这样的城市负偏差太高，成交量低迷。

“年正背离度较高的城市主要是三线城市和部分西部二线城市，这类城市整体经济弱，本轮政策效应启动缓慢，仍处于板块走势之中，但随着全国市场降温和购买力透支，这类城市楼市面临较大的下行风险，可见， ”。 沈昕分析认为:“年负背离度较高的城市主要是一线城市和强二线城市，这类城市的本轮政策效应最早启动，成交量已经处于低位，在下跌空之间有限。”

2019年楼市或加速分化

沈昕表示，这也证明了一线城市和部分强二线城市楼市于年开始降温，这类城市成交量已经下降两年多，在2019年下降空之间有限，特别是厦门、北京、上海率先企业稳定，反 一些弱二线城市和三四线城市经过连续两年的上涨，今后一两年的下行风险很大。

有趣的是，全年住宅企业间规模化、领域集中化的趋势越来越明显。 但是，随着控制的深化，公司销售还款慢、融资难度增加等带来的资金风险逐渐显现，整个领域的风险不断累积。 在此背景下，标杆性住房企业集中在二线主流城市进行土地储备布局。

根据中国指数研究院的数据，年，中海、龙湖、华润地等公司一二线城市的水土保持比例普遍在60%-90%之间。 该机构认为，展望2019年，大型住宅企业集中在一二线城市储藏的趋势应该不会改变。

对比三线城市，克和瑞地产研究中心研究员杨科伟进一步分解称:“2019年春节期间，三四线城市返乡业潮明显失色，徐州、淮安等地成交量同比斩首，韶关、晋江等地同比涨幅超过七成。 另一方面，三四线城市的房价目前正在逐步上涨，市场购买力难免会透支。 另一方面，从去年四季度开始，三四线城市房地产市场相继进入调整，市场成交明显减速，在此背景下，三四线城市没有出现明显的春节返乡置业潮也是正常现象。 ”。

杨科伟表示，“2019年房地产市场下行压力不容小觑，全国商品房销售面积增长率进入负增长区间已是大致情况，一二线城市成交量在政策放缓下可能基本稳定，但预计三四线城市将面临较大调整压力。” (记者 高伟)