“2018年中国房价收入比升至8 为近20年第二高”

上海易居房地产研究院23日发布的报告显示，年中国商品住宅房价收入比为8，较年7.7略有上升，明显高于合理区间。 但是，随着调控效应的持续出现和购买力的透支，2019年房价收入比将略有下跌。

北京朝阳区新建楼盘中的新经纬雪宇飞摄影

房价收入比是指家庭住房总额与居民家庭可支配收入之比，该数据有不同的统计指标和不同的计算方法。 上海易居房地产研究院发布的《年全国房价收入比报告》中使用的数据均来自国家统计系统，其中商品住宅特指二手房，不包括二手房，但包括销售型保障房和安居房。 房价收入比具体计算公式为新建商品住宅成交均价乘以城市居民人均平均住宅建筑面积除以城市居民人均可支配收入。

该报告显示，2009年中国商品住宅成交均价为8544元/平方米，同比增长12.2%，涨幅比2009年扩大6.5个百分点。 那年中国城镇居民人均可支配收入39251元，比全年名义增长7.8%，增长率下降0.5个百分点。 据此，年中国商品住宅房价收入比为8，比年7.7略有上升。

易居研究院研究员沈昕向中新经纬客户方表示，全年房价收入上升的主要原因有三个:一是去年上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，房价涨幅居高不下。 二是部分城市放松高端住宅预售证审批，成交结构发生变化，房价涨幅居高不下。 第三，由于收入增长幅度小于房价涨幅，从房价收入比的绝对水平来看，处于较高区间。

据易居研究院介绍，房价收入比是全球通用的指标，但其合理范围并未严格界定。 根据世界银行1998年对96个地区的统计资料，在家庭收入999美元以下(最低收入家庭)的国家，房价收入比平均为13.2。 在家庭收入3000美元~3999美元(中等收入者)的国家，房价收入比平均为9的家庭收入在10000美元以上(高等收入者)的国家，房价收入比平均为5.6。 各国房价收入比的数值高度离散，这96个地区最高的为30个，最低的为0.8个，平均值为8.4个，中位数为6.4个。 一般来说，在发达国家，房价收入比超过6将被视为泡沫区。

但是，欧美国家的房价收入既包括比口径新的住宅，也包括旧的住宅(成交量远远大于一手房)，许多国家按套计价，采取中位数房价和中位数家庭收入。 中国目前只有单手住宅的全国统计数据。 按面积计价，房价和家庭收入平均。 而且，由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入。 普遍存在低估现象。 因此，中国和欧美各国的房价收入可比性不强。

“根据中国的现实情况，我国房价收入比在6.5-7.5以内属于合理区间，低于6.5属于低区间，高于7.5的区间。 ”。 沈昕表示，目前房价收入比处于较高区间，近20年来居第二高地位，仅次于2008年市场救助后2009年楼市大繁荣期。 从近三年来看，我国gdp增长率低于7%，人均可支配收入增长率8%左右，本轮房价上涨，是没有经济和收入增长率支撑的房价穿透。

沈昕还表示，随着调控效果的持续显现和购买力的透支，2019年中国住宅成交价格比去年同期增长4%，全国城镇居民可支配收入比去年同期增长7.5%~8%，房价增速收窄，收入增幅稳定，房价收入比7 .