“深圳二手房市场调研：价钱乱象频现 亟需制度引诱”

品牌价格虚高，频繁调整价格，抱团涨价……这几个月深圳部分二手房市场还在躁动。 证券时报记者最近调查了深圳二手房市场的情况，其中暴露出的一点混乱值得警惕。

开盘价远远超过成交平均值

据乐有研究中心监测，11月份，深圳上网本6296套，环比上涨36%，创年内新高。 这也是多年来深圳新房月度成交罕见的超过二手房成交。 11月深圳二手房用户套数为5812套，比7月年内高峰13407套下跌50%以上，出现断崖式挫折。

那么，深圳的二手房市场是为了这个“寒冷”吗？ 临近年底，深圳二手房市场仍在躁动，这种躁动不仅逐渐传导到深圳“715”楼市调控新政前已经遭受一波躁动的西部领域，也逐渐传导到东部领域。

最近，一位炒房客户获得了深圳南山区前海时代的二手房，但最终房子被拍卖一事成为话题。 但是，这一点明确了二手房挂牌价格大幅超过目前成交均价的现象。

据贝壳app介绍，前海时代二手房成交回到今年6月中旬，均价为13.5万元。 该炒房客原有的49平方米户型成交恢复到去年9月，均价为每平方米11.5万元，成交价格为570万元。 但是，记者在各中介交易平台上发现，前海时代二手房目前的招牌价格几乎每平方米超过18万元。

“拆迁登记的消息使这里的二手房价格突然上涨了近60%，从每平方米不到5万元上升到8万元，但实际上并未成交。 ”。 李华是刚要置业者，在多次出现新失败后，决定重返二手房市场，而且是价格比较稳定的罗湖泥岗领域，“房地产拆迁价格暴涨，附近的高层住宅报价近两个月也不敢说上涨了约10%”。 房地产中介说，app的房产来源新闻要求业主提供房产证等资料，但价格由业主估算。 价格有点太低的房地产来源也尽量不推荐给买家。 “房子有人可以看吗？ 有人可以买。 价格必须调整。 ’不止一个经纪人说很有趣。

位于深圳西部宝安区，品牌价格大幅高于参考平均价格的现象也广泛存在。 以宝安西乡领的丽景城为例，贝壳app上发现该小区最近几个月挂牌价格上涨，12月9日园区最新挂牌价格达到每平方米81348元，部分住宅资源挂牌价格已超过9万元。 但在同一个app上，丽景城区的最新成交出现在年11月23日，该成交单价为每平方米71150元。

在福田区八卦岭，这里的房价涨幅过去常常“名列前茅”。 以岭尚时代近50平方米的二手房为例，多家中介平台表示最新成交均价为每平方米11.5万元，但目前该户型“满5年”二手房挂价超过14万元，且写的是“诚心销售”？ 在调查过程中，不少购房者和房产中介认为，“715”楼市调控新政后，“满5年”二手房因交易税较少而成为“稀缺品”，这类二手房的品牌价格更容易上涨，也会带动其他房源的价格。 高额的交易税，正好对运营商来说，也是不小的压力。 经常调整价格:

有些业主心情愉快

除了品牌价格虚高外，近几个月深圳二手房市场躁动出现在业主频繁的调价上，多是不断上涨，二手房业主上涨几十万，再下降几万，测试市场水温。

以罗湖区鹏兴花园两室两厅的南向房源为例，今年8月品牌价格为450万元，随后持续调整价格，近两周价格调整次数达6次，最新品牌价格为480万元，较两周前下降10万元，但仍为8

除了频繁调整价格外，疑似业主的抱团控盘行为也困扰着买家。 在深圳，很多小区的业主都有微信群，平时微信群是业主信息表达的工具，但总有人在群里激励业主提高卡价。 近日，网易开始传出深圳热点领域部分二手房小区“抱团涨价”，也有消息称部分业主因挂牌价格“过低”而表示不满。 “这个方法会影响同一个小区的业主的心情，也会跟风提高报价。 ”。 的买家对记者说。

从去年到今年，深圳房地产市场从未出现过二手房“抱团炒房”的房价等行为。 今年上半年，据记者调查，部分二手房业主有望大幅提高房源报价，采取“高估值高贷”的方法向银行办理经营抵押贷款，该方法介于一定的套期保值空之间。

虽然二手房市场价格波动越来越是市场行为，但易居研究院智库中心研究负责人表示，从去年到今年，包括深圳二手房炒价现象较多、业主合作哄抬价格等行为在内，明显面临调控，这也是典型的市场垄断行为。 据说“明确了依靠好的房源任性地涨价，购买者不会投诉”。 “抱团涨价”的方法本身是严格控制的，需要防止各类炒作，对部分热点楼盘采取中介和房东的协商方法。

二手房的价格客流量很高

深圳二手房市场暴露出的一点点乱象，也加剧了制定相关价格诱惑制度的预期。

事实上，今年5月，有媒体报道宝安区tata公寓、鸿荣源壹方中心、龙华区金亨利首府、星河丹堤部分二手房挂牌。 深圳市住建局知道后，核查了相关办公楼盘第一时间，查看了房地产经纪公司二手房挂牌价格，并命令相关办公中介机构挂牌价格明显高于近期实际成交均价的房产来源全部下架。 随后，深圳市住建局房地产业处联合宝安区住建局，对挂在网上的牌价过高的个别中介进行了现场执法检查。 经过排查，向涉案中介机构责令挂牌价格明显高于近期实际成交均价的房源。

当时，深圳住建局对外宣布，深圳将开展房地产市场专项治理行动，欢迎媒体积极参与，协助政府主管部门调查、监管房地产市场违法违规行为，盘踞出售、价外加价、虚假广告、虚假房源。 6月，深圳市住建局要求各房地产经纪机构在每月7日前报告上月二手房成交价格等相关情况，以便为房地产市场的快速发展提供预期的研判，以准确把握深圳二手房市场的真实交易情况。

此前，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法(修订意见征稿)》公开征求意见，确定了二手房交易中完整的房地产市场价格监管机制，建立了存量商品房价格诱惑制度。

深圳市房地产中介协会认为，“打新热”现象带来警告，如供应方是否需要对房源报价进行管理，显得迫切。 回顾上一个楼市的躁动，一些热点楼市业主的集体涨价行为在楼市行情中起到了导火索和推波助澜的作用，结合深圳金融创新成书发达成熟，融资再现手段丰富，楼价大，不仅影响后续市场预期。

深中协认为，由于热点楼盘实际上具有较强的示范带动作用，社会关注度较高，投机资本侧重于通过拉动这类项目来带动整体市场预期，从而快速高位上市，如同股市炒作方式一样，依然在市场内