“房地产公司热衷ABS融资 产品达4157.09亿元”

abs融资(网络图)

□房地产公司过去不合理的融资渠道逐渐规范和限制

□ abs通过一系列的结构配置和组合，将资产预期现金流转化为流通性和信贷水平较高的金融产品，其便利性开始吸引越来越多的企业

最近，房地产公司发行的abs产品数量明显增加。 7月6日，上海薇捷公司在上海证券交易所成功发行了有限企业原始权益人“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”。 该项目是全国首个单一住宅租赁储蓄架式租金abs项目。 迄今为止，恒大首个单一租赁住宅abs获得批准，规模达到100亿元。

据天风证券估算，目前银行间、交易所、报价系统发行房地产类abs产品达4157.09亿元，余额3600亿元。 其中，房地产公司的abs融资约3200亿元，占77%。 从发行量来看，房地产abs从年开始发行，年发行量突破1000亿元。 年，年仍保持较高增速，年发行量达1782亿元，年上半年发行量达953亿元。

住宅企业为什么喜欢abs这样的产品？ 另一方面，房地产公司过去不合理的融资渠道逐渐规范和限制。 国家发改委、财政部日前联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范债务风险和地方债务风险的通知》。 国家发改委有关部门负责人观察到，一些公司特别是房地产、地方政府融资平台等公司债务发行规模不断增加，有必要继续改进公司海外债务备案登记工作，规范房地产公司海外债务资金的投入， 房地产公司海外债务主要用于偿还到期债务，不违约债务，限制房地产公司债务资金投资国内外房地产项目、补充运营资金等。 这意味着监管部门要观察房地产公司债务发行规模增加等问题，积极引导房企规范海外债务资金。

此外，国家鼓励住房租赁资产证券化的快速发展。 今年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关事业的通知》，一系列住房租赁资产证券化产品据此获得了快速发展机会。 东吴证券拆师周岳认为，新规不仅有助于充分利用房屋租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，也有助于降低房屋租赁公司的杠杆率、降低服务领域的供给侧结构改革、形成金融和房地产良性循环。 此外，还可以丰富资本市场的产品供给，满足投资者多元化的投资诉求。

另一方面，abs产品本身有特点。 abs是资产证券化的一种方式，是将一批流动性差但预计会产生稳定现金流的资产，通过一系列结构配置和组合，分割重组风险和收益，实施一定的信用升级，使资产预期现金流具有流通性和信用水平

目前，国内资产证券化业务主要分为三种模式:中国证监会监管的证券企业及基金管理企业子公司资产支持专项计划，即公司资产证券化业务( abs )中国银保监会和中国人民银行监管的信贷资产证券化业务。 银行间市场交易商协会监管的资产支持票据业务( abn )。

随着年末《证券企业及基金管理企业子公司资产证券化业务管理规定》、《资产支持专项计划备案管理办法》等新出台，abs业务的确定将改为“事后备案制+基础资产负列表管理制度”，abs发行的便利性将成为越来越多的企业参与其中的重要融资工具之一。

目前，房企用于证券化的现金流主要有房企对供应商等债权人的负债、房屋销售收入、房屋租赁收入、不动产费收入(主要为住宅类)。 根据资产性质，目前的房地产abs可以分为6类:房企债务、购房款、未来销售收入、房地产服务费、商业房地产收益、住房租金。 其中，前2种为债权abs，后4种为收益权abs。

天风证券分析师孙彬彬表示，今年以来，在房企信用债务发行规模大幅缩小的情况下，abs融资依然热度不减，证明abs对房企融资越来越重要，这种相对宽松的融资方式有望成为规范未来房企快速发展的利器之一