“北京“3·17”调控政策两周年 北京房价预期稳定”

年6月以来，大量“竞房限制”在北京上市销售，一点地块在转让时规定了70/90政策，也就是建筑面积在90平方米以下的住宅面积所占比例需要达到70%以上。 由于价格比较便宜，“竞争室限制”曾经受到市场的期待。 但是，记者观察到，上市半年多来，“竞室限制”遭遇了“销售冷清”、“去化不利”、“70/90政策不理想”等评价。

“竞争室限制”冷吗？ 实际的销售情况怎么样了？ 70/90政策会影响“竞争室限制”的销售吗？ 此策略是否介于协调空之间？

焦点1

脱化比例不高并不是“限制竞争室”的特殊现象

根据北京市住建委提供的数据，去年全市新建商品住宅供应8.46万套，比上年翻了一番。 其中，房价限制项目和共享产权住房项目分别发售2.4万套、2.6万套。 与“倍增”的新建商品房供应量相比，去年新建商品住宅的上网本为4.1万套，比上年增长约26%，成交增长略有不足。

北京市房地产领域协会秘书长陈志认为，北京是近两年来连续扩大住房和用地供应，严格执行各项调控政策，房地产市场供求关系发生变化，新商品住宅化比例不高的主要原因。 作为新建商品住宅的一部分，“拍卖室限定”的销售也处于这种状况。 由于人们对比较便宜的“竞房限制”抱有“销售火爆”的心理预期，面对相对平静的市场现实，“竞房限制项目走得慢”的观点不可避免。

焦点2

新房的价格长期稳定

陈志表示，北京“房价、地价限制”的供给方式还在继续，严格的控方监管政策也没有放松，需求供给的关系将在今后很长一段时间内维持。 据此，新房价格预计今后很长一段时间将保持稳定。

他认为新房市场的稳定还会传递到二手房市场。 根据第一中介机构提供的二手房实际成交价格，2019年2月，实际成交均价为5.97万元/平方米，比年2月上涨1.5%。 从整体上看，自年“317”调控以来，二手房均价在高位下跌后保持平稳态势。 在政府继续严格执行限购、限贷等各项政策的情况下，二手房市场保持稳定。 但是，不排除个别地区受学区资源等影响，出现局部短期波动。

焦点3

中小户型“限制竞房”很受70/90政策欢迎，不不利于脱化

根据北京市住建委提供的数据，全年上网本房价限制项目中，90平方米以下、90-120平方米户型成交覆盖数分别为79.9%、9.1%，同类户型上市占比分别为75.4%、7.4%。 两相比较，90平方米以下、90-120平方米户型上网本复盖率较同类户型分别高出4.5个、1.7个百分点。 据陈志分析，官方数据显示，房价限制项目总体去化比例不高，但120平方米以下中小户型上网本相对同类户型上市占有率高6.2，中小户型备受市场青睐，部分媒体报道的“70/90政策为中小户型住宅，

陈志表示，房价限制项目可以在土地出让环节尽早锁定房屋销售均价，从而比较有效地稳定房价、地价和预期。 但是，作为一个新事物，必须随着社会的迅速发展而优化和完善。 例如，考虑到“两个孩子”政策开放，四口之家不断增加，以人均住房30平方米的诉求，将90平方米以下户型的比例提高到120平方米，开发公司可以调整配比和定位，满足市场诉求。 (记者 姜慧梓邓琦)