“楼市迎“调整年”一二线城市或率先筑底放量”

经历了历史上最严峻的调控，2019年房地产开局笼罩在低迷的气氛中:百强房企业销售增速下滑，龙头房企业也不例外。 从宏观形势来看，2019年经济下行压力增大，“l”型趋势尚未见底，房地产领域面临的压力不言而喻。

在房地产领域，恒大经济研究院院长任泽平的“长期看人口、中期看土地、短期看金融”15字口诀被认为是“至理名言”，是指导分析和评价行业内房地产领域快速发展趋势的指南针。 最近，任泽平公布了2019年宏观经济预测:经济全年见底，资本市场是否极为泰斗。

那么，2019年的房地产市场会画出怎样的曲线呢？ 住宅企业的突破口在哪里？ 最近发布的《-2019年房地产领域白皮书》(以下简称《白皮书》)预计2019年将是楼市“调整年”，但预计将出现部分窗口，下半年先行的第一二线城市将率先见底。

2019年将是楼市的“调整年”

保利快速发展战术研究院和保利投区研究院联合发布的这本《白皮书》认为，年4季度，全国性的市场运行周期拐点已经确立。 预计2019年将是楼市“调整年”，但出现部分窗口，下半年有望第一二线城市率先筑底放量。

2019年，不能忽视中央“稳定地价，稳定房价，稳定预期”的决心。 为了保证楼市的平稳运行，中央将继续对冲，通过给予地方弹性空之间，采取例如放宽落户条件、取消限购等政策，通过资金下调、购房利率上浮区间等工具释放利润。 随着资金从三四线城市回流到一二线城市，预计全年市场将继续调整，预计先行一线城市将率先垫底。

《白皮书》认为，当前房价与购买力的不匹配，在三四线城市购买力的渗透下带来了更长的探底期。 从分线城市成交总价所占比例看，一线城市总价段300万元以上的成交比例明显上升二线城市100万~300万元总价段产品成为主流的三四线城市总价段100万元以上产品所占比例上升了20个百分点以上。

《每日经济信息》记者观察到，这些观点与克而瑞发表的报告一致。 今年春节期间，三四线城市返乡置业潮打破约定，未迎来市场期待已久的火爆销售场景，成交量未增，与2月份去年同期相比跌幅增大。 另一方面，在市场调整的核心二线城市，楼市、地市都有回暖的迹象。

值得注意的是，在本轮周期中，全国范围内存在着不同的城市楼市“春夏秋冬”。 70城新房价格指数表明，原有各线城市价格波动时间点基本一致，前后时间差不超过一个季度。 但本轮周期先行的一二线城市从年下半年开始上升，逐年走向横盘或调整，但三四线城市周期差异更为显著，城市群三四线仅次于核心城市，中西部非城市群三四线周期滞后一年多。

保利快速发展战术研究院认为，市场调整期也常常是机遇期。 由于领域上位的即时调整，1991年的日本、1998年的香港、2008年的美国危机状况没有出现在市场上，领域的迅速发展更具韧性。 我们对增量市场的规模在今后5~10年内维持10万亿+充满信心，也为耗时的库存市场提供了巨大的动能基础和时间缓冲。

楼市将聚焦“胡焕庸线”

克瑞预计，今年春节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目，各线城市仍将继续分化。 即一二线城市成交量因政策放缓基本稳定，三四线城市仍面临较大调整压力。

那么，今年楼市在“调整年”，具备什么样素质的城市是房地产的机会呢？

保利快速发展战术研究院分解分析认为，城市生活人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产快速发展的根本因素，房地产快速发展是基本面投射，城市生命周期是房地产生命周期。

据此，探索房地产领域的两大驱动力是人口和城市，是城市基本面决策领域的生命周期，当前我国人口进入“质量红利”周期阶段，是高峰时代房地产增长动能的转换，未来的快速发展机会来源于人口结构的变化

由于农民工年龄结构明显上升，成为这三四线房地产市场和耗费市场大爆发的重要背景之一。 并且，90天后中国超7000万人接受高等教育，80天后3500万大学毕业生，将来2亿5000万人接受高等教育，这种优质人口的迁移选择将会极大地改变中国的城市结构。

从资金、高素质人才及资源集聚来看，特征资源都凝聚在核心城市。 据此，保利快速发展战术研究院确定提出“房地产进入高峰时代”。 实际数据证实，即使年的市场运行周期受到压力，也不会改变领域规模高位的峰值特性。

未来，房地产市场将聚焦“胡焕庸线”(地理学家胡焕庸提出的划分中国人口密度的对象线)东南，二线城市以及珠江三角洲、长江三角洲、京津冀三大城市群仍将主导高峰时代。 北方人口、资源、经济向少数大城市集聚的效果更加明显，但在当前“南强北弱”的格局下，南方城市整体布局机会优于北方。 然后，随着产业快速发展结构和城市结构的变化，动态调整百城名录。

而且，随着公募reits的开放和市场利率中枢的缓慢下行，一线和二线热点城市将迎来开发与经营长时间共存、快速发展的新时期。 房地产领域将逐渐形成符合“租赁合并”、满足人民多层次、多元化诉求的新生态。