“北京商住房限购两年：成交量暴跌九成”

说起北京的商住项目，位于东五环外，是位于朝阳区和通州区交界处的北京像素，被称为北京最大的商住楼盘，样子像住宅和商业项目。 据媒体报道，在19栋近1万户人家的北京像素，住着3万多人。

年刚从大学毕业的时候，张枫(化名)曾住在这里。 他说，这里的一楼大多是超市、便利店、理发店、餐厅，上面大部分是住的，但照相馆、职工办公室等中小企业也不少。

商业公寓可以说是畸形产品，随着二线城市限购住房而爆炸。 中原地产首席分解师张大伟向中新经纬客户表示，商住公寓是将商营性规划用地( 40年、50年产权)改造为住宅形式而采用的产品类型，不能落户，也不能采用学区等住宅配套。 “商改住”发生变化的只有建筑形式和采用功能，土地性质不变，产权也是40年或50年。

张大伟表示，由于平均价格不低、房屋收购率和配套存在缺陷，商住公寓到2008年还没有形成规模。 但从2007年开始，一二线城市开始实施非常严格的限购政策，被政策抑制的投资诉求进入商住公寓市场。 以北京像素为例，在本轮房地产周期中，部分小户型复式公寓的售价一度上涨至7万元/平方米。

在实行限购、限贷等政策后，北京于年3月26日发表了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。 公告称，开发公司新报建设单位类项目，最小分割单元不得少于500平方米的开发公司建设(含销售)的商务类项目，销售对象必须是合法登记的企事业单位、社会组织，销售的商务类项目再次上市 个人购买在北京没有住宅和商务类的不动产记录，需要连续5年缴纳社会保险或个人税。

个体工商户的项目受到严格限制，给商住公寓带来了致命的打击。 中原地产研究中心统计数据显示，截至今年3月25日，2年来，北京商住公寓仅签了6550套，成交量暴跌93%。 张大伟说:“过去两年，北京商住公寓共计167.89亿元，控制前两年达到1943.99亿元。 ”。

从单月数据来看，近两年每月的合同量只有几百套，控制前每月基本上可以达到几千套。 近几个月的交易数据也表明，商住公寓市场依然低迷。 中原地产研究中心提供的数据显示，年3月北京商住公寓成交均价达到51036元/平方米，之后迅速下跌，到2019年3月降至33858元/平方米，超过三成。

贝壳研究院整理了相关数据，年、年北京新建商住公寓成交量分别同比下降82.9%、70%，2019年1~2月成交量同比下降11.6%、88.7%。

价格方面，据贝壳研究院介绍，年新建的商住公寓平均价格同比下跌16.1%，2019年1月平均价格持平，2月平均价格略有上涨。 2月平均价格上涨是由于高单价五环到六环之间房地产成交占有率的提高，低单价六环外房地产占有率的下降。

掉落的价值是什么？

市场冰封后，北京几个知名商住项目的售价也大幅下跌，综合链家、安居客线挂牌价格为:北京像素商住公寓目前售价4万多元/平方米，位于亦庄核心区，组合比较齐全。

“从平均价格来看，商业市场二手房价格平均超过35%，部分商业住宅价格超过45%。 ”。 张大伟表示，商住市场面临的最大问题是个人购房资格要求高，无法贷款，目前购买商住公寓的都是公司身份。

但另一方面，下跌意味着泡沫正在被挤出。 张大伟表示，在一些位置较好的商住公寓中，由于价格跌幅较大，相对于租金，其拥有价值正在上升。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也向中新经纬客户表示，随着商住公寓价格持续下跌、租金持续上涨，地段好、有地铁、人流大、周边公司多的商住项目具备一定的投资价值。

但是，一些城市对商住项目严格限制交易是整顿市场“商住”混乱，如不准商住项目出租、不准水电上下等政策收紧，投资价值预期将大增

业内人士也指出，比住房限购更严格的商业性限购，不是长远的计划，政策未来可能有所松动。 年12月，广州市住建委在年3月30日前(含当日)土地出让成交(以土地出让合同、签订成交确认书或公告确认土地出让成交日期为准)的房地产项目，其商服类房地产不限销售对象

这将为广州商住限制个人买卖而挖洞。 谢逸枫表示，此后，广州商住项目成交量大幅增加。 他认为，与商住项目的限制相比，只通过短期政策，有望缓解个人交易。 但是，严格规范公司的“商改住”行为仍将继续。