“楼市调控收紧 “小阳春”还能否入夏”

楼市限量销售政策再次走出江湖。 5月11日晚，苏州宣布新增代码管制政策，在部分热点地区实行3-5年限量销售，并结合房企土摄报价和预售条件。 值得注意的是，限售日政策已经几个月没有出现在地方调控政策中，展现了当地遏制房地产热度的决心。 行业方面，个别市场火热的城市未来预计不排除正调控的可能性，但保持房地产市场稳步发展仍是主要基调，稍有城市出现成交量上升的“小阳春”现象，几乎没有夏天的可能性。

两端松动引起躁动

如果说年末出现房企债市融资逐渐缓和的迹象，那么2019年初以来房企融资价格持续下跌。 住宅企业都在难得的窗口期大举融资。 数据显示，一季度40家典型上市房企融资总额2458亿元，远远超过年和年同期，其中3月单月融资额1024亿元，为年11月以来的新高。 据中国证券报记者介绍，主流房企海外融资价格均为6%-8%，国内融资的企业债务均在5%以内，较年末融资价格明显下降。 进入4月，中国恒大和融创等公司都公布了数百亿规模的融资计划。

虽然许多融资用途借贷较旧，但许多房企人士表示，土地储备是房企业绩的基础，一旦处理好债务和现金流量的压力，房企总是大举攫取土地。 中原地产首席分解师张大伟表示，住宅企业现阶段的竞争仍然是规模决定的全部。 因为这家房企有继续拥有土地的动力。 特别是中小规模的住宅企业，占据窗口期的土地反而更加激进。

关于个人购房，中国证券报记者了解到，今年以来，房地产贷款特别是商业贷款的发放速度比去年有所加快。 一些银行，如汇丰银行等外资银行，对符合一定条件的客户提供更低的贷款利率。 此外，一些信贷资金也有所放松。 此前，一家上市银行信贷专家多次向记者持续销售该行的费用贷产品，限额为30万元，年化利率约为6%。 这位专家对记者说，一旦得到批准，现金将直接进入账户。 如果记者问专家是否需要提供适当的费用证明，专家并不强调需要提供，只是建议暂缓调查。 记者知道，年信贷年化利率暂时超过7%，申请人只能获得支出额而不是现金。

控制返回到高密度

最近的房地产调控政策密度再次上升。 中原地产研究中心的统计数据显示，今年4月以来，各地比较房地产累计调控措施超过60次。 3月全国各地只发布了15次房地产调控政策。

从各地细则来看，4月上旬，合肥、广州等地的政策主要集中在公积金的规范采用和公告供给地规划上，对市场尤其是购房者的预期影响不大。 4月下旬以来，特别是住房和城乡建设部对目前部分房价、地价波动幅度较大的城市发出警告后，部分城市的控制力突然加大。 其中，长沙4月22日起宣布停止对家庭第二套改善性住房实施契税优惠政策，这一行为被视为向炒房者发出了确定信号。 石家庄全市暂停公积金贷款，对离婚一年内的人实行差别贷款政策。 “这些政策对市场的影响，特别是买家的预期影响力，”长沙房企的人说。

张大伟表示，预计近期房地产调控将再次发生变化。 很多城市还出台了人才吸引政策，但是对比房地产调控的政策，在政治局会议上不再次炒作住房的背景下，调控有望复苏，对购房者有明显的影响。 另外，从很多政策来看，公积金政策有收紧的趋势。

“三稳定”仍然是主基调

与此次苏州管制相比，苏州市政府祭奠的是3~5年年限销售的重磅武器，但许多关注者指出，此次管制力度低于预期。 例如，没有实施提高首付比例的信用措施等，只是特定地区的二手房的限制销售。 张大伟表示，这表明维持市场稳定仍是各地调控的主基调，稳定地价、稳定房价、稳定预期，预计2019年这一政策方向将持续下去。

一位保利投区研究院人士预测，房企融资监管再次吃紧，居民融资目的地持续放松的可能性和幅度可能会减少。 监管层将继续关注房地产市场的波动，“一城一策”将贯彻实施，部分热点城市政策将收紧微调，持续下去。

在北京、上海等一线城市，尽管出现了3月份成交量上升的“小阳春”现象。 但是，记者走访多家中介店时发现，在目前严格的贷款限制和高成交价下，周期性诉求释放后，北京房地产市场逐渐呈现平稳状态，“小阳春”已基本没有夏季的可能。

“以北京为例，通常每年两会前后都有一次交易量上涨，有些刚要入场，有些是特定诉求，如学区机房集中交易。 但从今年的情况来看，交易量的上涨不足以带来成交价格的上涨，大部分交易都是将挂牌价格下调成交。 ”。 北京一位中介资深店长对记者表示，过了5月适龄儿童注册入学期限，市场将进入较为平稳的阶段，市场分化也尤为明显。 例如，虽然现在小户型学区的价格还算坚挺，但高质量学区以外的二手房仍有议价空之间。 ”。