“2019年楼市：“房住不炒”效应凸显 投机客全面退潮”

“住房不炒”的效果凸显投机者的全面退潮

许多楼市出现了政策松动和微调

2019年楼市或温和理智回归

去年，中国楼市出现调整，特别是下半年调整力度较大，近期一些城市也出现了政策松动和微调。 专家预计，2019年“住房不炒”政策主基调将不会实质性扭转，支持居民合理自住型诉求，同时着力遏制投资、投机诉求。 随着去年下半年房地产市场持续降温，部分城市、部分地区还预计2019年调控政策将出现微调。

放松许多房地产调控政策

近一个多月来，许多地方城市放宽了限购或限售政策。 其中，最确定的是山东菏泽市，确定提出取消限售条件，这被理解为“打响楼市解绑令的第一枪”。 接下来很多城市都放宽了购房限制。

1月10日，珠海市提出探索在珠海快速发展港澳人员公共就业服务体系制度，放宽澳门居民购房等限制。 1月3日，青岛市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局发布通知，暂停“摇号售房”规则。 年12月底，广州市发布最新规定，可以异地提取公积金购房，另外佛山市取消了购房最低准入条件。

回顾当年，房地产调控政策从严到松。 与之对应的是，地方政府的政策水平也出现了明显的两级变化:上三季度多次调控目标不动摇、力不从心、四限政策持续高压、整顿市场秩序、提高住房贷款利率等。 四季度调控政策有小幅松动的迹象，广州、武汉、南宁等一些城市局部放松限价，许多城市降低房贷利率上浮比例，糕点类进一步确定提出限售条件。

年12月，社科院发布的《中国住房快速发展报告(-2019 )》指出，综合房地产市场周期、前期诉求释放及政策调控的多重影响，进入年下半年以来，持续三年的调控政策逐渐见效，部分城市楼市呈现疲软状态，

据业内人士分析，年末中央经济工作会议继续重复“炒房”定位，通过城市政策、分类指导，夯实城市政府主体责任。 在此基础上，未来“住宅不会被炒鱿鱼”，城市政策的主要基调不会改变。 支持居民合理居住型诉求，遏制投资投机诉求，着力缓解热点城市房价上涨压力。

有分析认为，近期将联系糕点店取消限制销售，本轮调控政策有望转变，越来越多的城市和跟进放松监管的城市正在增加。 特别是在哪个库存压力大的城市，放松管制的可能性更高？

新城控股集团高级副总裁欧阳捷拆解认为，目前市场成交量下降是住房市场的主流。 “规制的目的是限制投机，既然投机者全面退潮，放松规制就成为稳定成交量政策的优先事项。 例如，降低入户门槛，降低社会保障条件，降低人才标准，都会增加市场成交量。 ”。

据他说，限价政策也有放松的迹象。 “一点城市在市场下行时放松了高端盘的价格，高价进入市场，强势处理了高端盘“堰塞湖”的问题。 一些地方城市住房贷款利率下调已成为小趋势，也推动了住房市场的复苏。 ”。

一些城市有政策召回动力

政策缓和的边界在哪里？ 欧阳捷认为，“限购政策普遍放宽，但不是取消限购。” 放松的边界将集中在限购条件上。 例如，农民进城买房子就可以定居。 本科落户可以由中等专业人员落户，社会保障年限不超过半年。 ”。

“房地产市场正面临着逆周期调节的时机，政策放松正好是逆周期调节的预调微调。 ”欧阳捷表示，地方政府适度放松管制，吸引房企购买地，金融机构降低利率，促进市场回暖。 “但是，‘住宅不会被炒鱿鱼’还是一个长期的定位，从这个意义上来说，放松并不是开放，控制也不会退出。 ”

业界认为，部分市场房屋销售持续受到冷遇是政策释放的首要原因。 年，全年商品住宅成交规模较年略有增加，城市市场结构也发生了明显变化。 特别是随着“城市施政、分类调控”的贯彻实施，一线、二线、三四线城市市场分化越来越明显，城市热点的轮动趋势兴起。

根据克瑞地产研究中心的统计数据，从全年成交结构看，三四线市场仍是商品房成交规模主力，占有率上升至69%，一线和二线城市成交规模持续同比下降。 该机构预计，考虑到年下半年以来市场低迷、观望情绪持续蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢滩，2019年城市市场成交规模将整体下跌。 政策召回的压力集中在呼吁透明度和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。

上海易居房地产研究院智库中心研究负责人表示，近期全国部分城市出现政策调整，“这证明政策放松会考虑诸多文案，目前处于摸索阶段，比较谨慎。” 严跃进表示，“涉及房价、市场交易秩序、市场预期等概念，政策束缚相对谨慎，不会轻易放松。 对市场成交量、库存、房地产结构等概念，政策上相对放宽，体现了“政策分类指导”的指导。 ”。

预计不同城市之间的表现仍将分化

克瑞地产研究中心相关人士分析认为，考虑到目前市场降温，项目去化率明显下降，但菏泽、珠海等局部政策放松后，放松管制的预期进一步加强。 但购买力严重不足是制约三四线成交的最大障碍，大部分三四线市场仍进入深度调整期，预计2019年不同城市之间的表现仍将分化。

据易居房地产研究院拆解预测，2019年全国商品房销售面积可能小幅减少，全年比去年同期减少6%左右，预计持续4年增长后将再次减少。 因此，宜居一方在《-2019年全国房地产市场研究报告》中预测，2019年全国楼市将继续从年8月开始降温的进程，全国许多地区楼市将处于过冬状态。

机构在此分析基础上指出，有关部门要关注降温节奏和幅度，转变控制思路，从过去两年多的紧缩型控制逐步转向扩张型控制。 政策的重点从房价的高涨转移到了防止跌落上。 为了使全国的房地产市场能够“软着陆”，将朝着平稳健康的快速发展方向前进。

对比2019年的政策走势，易居方面指出，在“住房不炒”大前提不变的情况下，相关部门和地方政府将关注房地产行业销量、投资量、价格等下行带来的压力，出现各类图腾和震荡的政策文案。 从宽松的角度看，对于楼市下行压力稍大的城市，要遵循“一城一策”的大方向，部分放松，特别是在普通住房标准、两套住房贷款认定、限价、限购、公积金政策等方面。

“房地产诉求的政策将更加宽松。 其中，房屋买卖市场进一步调整限购、限售等政策，特别是房价涨幅得到比较有效的控制，市场交易下行力度较大的城市，预期缓解可能性较大。 ”。 易居研究院在报告中进一步指出。

值得一提的是，社科院在去年12月发布的报告中也一样，综合房地产市场周期、前期诉求释放、政策调控的多重影响，预计2019年市场仍将保持整体回调、平稳释放的整体趋势，持续震荡、大幅下跌的概率较小。 但是，部分地区和租赁市场仍存在供需矛盾，市场预期有较好的上涨压力，刚性诉求和改善性诉求有进一步释放空。

根据社科院的报告，未来一线城市有可能微调控制措施，适度维持控制政策的二线城市最有放松的冲动和条件，能够激活楼市热度的三四线城市可以使用干预之手，尽量维持楼市温度。