“土拍新形势需要开发商探寻运营新模式”

去年10月11日，中堂町107国道东泊道路旁的商住地牌被转让。 这是东莞第一个“竞争自持”地块，之后“竞争自持面积+竞争自持年限”成为东莞竞争的标准。

今年6月29日，常平镇横江厦村一地块被深圳市颐盛投资有限企业竞争自持比例45%，自持时间5年以上，是东莞土地市场自年10月11日以来交易的第14个“竞争自持”地块。 8月转让的地块也有“竞自持”的规定，麻涌镇华阳村一地块要求竞标者规划100%的商业建筑面积10年。 按照规定的最大容积率开发转让的14块地块，自保面积共计达到36.59万平方米。

自去年第四季度以来，外来企业品牌开发商万科和碧桂园分别在东莞获得3个竞争自持地块，是地区开发商中开发自持地块项目的2家房企。 万科竞争的地方有大朗镇松柏朗村商住地、虎门镇博涌社区商住地和南城街道建设路南侧商住地，有些商住地的总面积相当大。 东莞万科竞自持项目规划尚不明确，根据其他城市分企业的经验，自持应该是为了落实“租赁合并”政策，开展租赁住房业务，东莞万科应该不例外。

对主管部门来说，“竞争自持”的出现是土地出让过程中政策与市场相互博弈的结果，是考验开发商土地实力的无形“门槛”，保证顺利销售地，抑制地价过高的“保险”，是“房价、地

对开发者来说，以更高的价格获得地块并不是什么问题。 建成后出售的退款速度不太慢，因为资金很低。 但自持不同，热门地块多次竞争后，自持面积往往不低，近五成，部分自持年限竞争至70年……以往，以高周转、开发销售为主的房地产开发商面临着“自有运营”的转变，这是

从目前的金融环境来看，国内房企在融资价格高的情况下长时间租赁的收益率受到质疑，如果单纯作为租赁，回收资金的价值成本较高，通过自持地块实现收益是一个课题。 除了地价、税负、融资价格等之外，机构租赁住房本身的收益率可能更低。 从租金的增长来看，近年来东莞房租走势相对平稳，对于习性吃“大肉”的开发商来说，微薄的租金收益用“喝汤”来比喻也不为过。

从卖房子到房地产运营，对开发商来说是门槛，对中小规模开发商来说更是如此。 沉淀数亿元、数十亿元资金的房地产运营，特别是房屋租赁，很可能只是大规模开发商的游戏。 但是，在“住房不炒”楼市调控的大背景下，房企利润率持续下降，积极拥抱微利，寻找新的运营模式，总是好于未来的被动转型。