“房企密集发布融资计划 2019年以来融资规模逾1000亿元”

2019年以来，房地产公司密集发布融资计划，融资诉求持续井喷，公告拟融资总额超过1000亿元。 还债、补充流动资金等成为公司融资的首要用途。 值得注意的是，房企国内融资价格差异较大，部分房企国内融资利率不足4%，国外融资利率超过10%。

融资规模超过1000亿元

中原地产数据显示，截至1月16日，2019年以来，房地产公司新增融资规模超过1000亿元，部分房企融资规模超过100亿元。

从融资用途来看，还债、补充流动资金是最重要的两个方面。 招商蛇口计划于1月15日晚发行15亿元超短期融资券，发行期限为120天，首要用于偿还2019年1月到期的10亿元规模债券和银行贷款。 公告称，企业已发行兑付债券和债务融资工具13件，共计225亿元。 其中，国内存续期超过短期融资券40亿元、中期票据72亿元、企业债务94亿元、优先债券19亿元。

许多“借新债补旧债”的房企，自身债务种类繁多。 以保利快速发展为例，企业1月15日公告，拟发行15亿元中期票据，发行年限3年，其中10.5亿元用于长春、成都等多个地区开发项目银行贷款，4.5亿元补充流动资金。 据三季报报道，截至去年9月30日，保利地产的直接债务融资余额为13.98亿美元和365亿元。 其中，13.98亿美元为境外发行的固息债券，365亿元为境内发行的150亿元中期票据，65亿元为长期含权中期票据，150亿元企业债券。

许多企业的新融资利率很低。 以电建房地产为例，企业拟发行2019年度第一期超短期融资券，该融资券核准发行规模45亿元，此次发行规模10亿元，认购利率区间3.50%-4.50%，发行期270天。 第一用于偿还2019年1月到期的债务。 这笔借款金额为10亿元，利率为4.80%。

诸葛探首席分析师陈雷表示，房企只有在市场良好的情况下，才能采用“借新债补旧债”的方法。 市场下行，资金链容易断裂，带来严重的后果。 目前，m2增长放缓，不适合“以新债务弥补旧债务”。

一些房企创新融资模式，以应收账款为抵押融资。 以阳光城为例，企业及其下属子企业项下房地产项目以销售过程中形成的购房应收款为基础资产，计划发行同样的产品进行融资，总额不超过20亿元。

国内国外利率差距很大

值得注意的是，房地产公司国内和国外的融资价格差距很大。 许多公司的国内融资利率不到4%。 以上海临港为例，企业2019年面向合格投资者公开发行企业债券(第一期)，品种1为4年固定利率债券，在债券存续期的第2末由发行人调整票面利率选择权和投资者的转卖选择权。 项目2为5年期固定利率债券，在债券存续期第3末由发行人调整票面利率选择权和投资者的转卖选择权。 其中品种1票面利率3.74%，实际发行规模3亿元；品种2票面利率3.85%，实际发行规模5亿元。

中原地产首席分解师张大伟对中国证券报记者说，从目前情况来看，房企融资难度有所下降。 多家公司公布的融资价格比以前下降了。

在海外融资方面，最近的样本融资利率多为10%左右。 以正荣地产为例，企业将追加发行1.5亿美元的优先票据，全年到期，年利息为10.5%。 此外，企业2亿美元年到期的优先票据将在香港联交所发行，年利息为8.6%。

超大型住宅企业有时也会选择海外高价格融资。 以融创中国为例，企业计划发行2021年1月15日到期的票据，票据规模为6亿美元，年利率为8.375%。 票据从2019年1月15日开始按年利率8.375%计算利息，利息从2019年7月15日开始每半年支付一次。 发行票据所得款项首要用于集团现有债务再融资。 诸葛找房首席拆房师陈雷表示，房企通常优先进行国内融资，只有在国内融资困难的情况下才会选择海外融资。 海外融资本身利率很高，特别是对国内房企的利率很低。