“月度住宅销售腰斩 香港楼市降幅趋深”

截至今年7月底，香港楼价已连续上涨27个月。 但今年8月以来，香港中银领域开始加息，香港楼市开始出现降温迹象。 最新数据显示，香港11月房屋销售量同比下降54%，新屋销售也降至3年来最低水平，楼市调整呈继续深化趋势。

市场分析师表示，香港楼价长时间居高不下，存在泡沫。 今年9月底香港银行领域10余年来首次上调最优惠的贷款利率，令供应层压力上升。 由于市场预计联邦储备系统12月加息的机会非常大，香港年底前上涨的前景也在上升。 因为，该机构预计楼价和成交数据将继续下跌，明年楼价将回升最高或40%。

11月的成交量为双腰斩

今年8月以来，香港楼市出现拐点迹象，包括蓝筹盘降价、豪宅地块流拍、豪宅打折出售、“准地王”流拍等。 最新数据显示，该楼市调整有逐渐深化的趋势。 12月4日，香港土地注册处数据显示，香港11月房屋销售额为260亿港元，比去年同期的538亿港元下降51.6%。 11月份的住宅销售量为2635套，比去年同期减少54%，为5694套。 从楼宇买卖合约数据来看，今年6月住宅楼宇成交达到高峰后，开始了5个月的下行趋势。 11月的合同数据比去年同期和上个月都大幅减少。

美联储房地产数据显示，香港11月新屋销售额也跌至年第一季度以来的最低水平，较10月明显下跌。 此前香港10月新屋销售额降至16个月最低水平，10月新屋交易数降至9月的一半左右。

此外，中原城市领导人指数( centa-city leading index )显示，香港11月房价环比下跌3.43%，连续2个月下跌，为年来持续时间最长的下跌。 从8月高峰来看，房价下跌了约5%。 分地区来看，香港岛环比下跌3.01%，九龙环比下跌5.3%，新界(东)环比下跌1.93%，新界(西)环比下跌4.27%。

市场分析师认为，超低利率环境的结束、高企房价和不可持续购房者的承受能力，香港楼市必然面临拐点，目前楼价比峰值下跌5%，下行趋势才刚刚开始。 里昂证券表示，香港房地产市场目前正经历15年来最恶劣的宏观环境，利率上升、经济放缓、人民币贬值对香港楼市造成冲击。 高盛集团在最近的一份研究报告中预计，到明年，香港金管局将与联邦储备系统同步加息，届时香港楼市将发生15%至20%的回调。 长实执行董事赵国雄表示，去年，长实抛售房屋新盘达到500亿港元以上，创历史纪录，认为2019年香港楼价可下跌25%至30%。 香港耀才证券预测，未来两年内香港房价将下跌或达到40%。

预计年末的增收将带动楼市

业内人士表示，香港楼市接下来面临的最直接负面因素将来自增收。 此前香港财政司司长陈茂波表示，展望明年，利率持续上升是不可接受的。 预计美国加息将持续下去，同时影响美元汇率和全球利率。 香港超低利率的时代，可能不仅会结束，还会逐步加息。 资产市场的风险不容忽视。 他还警告说，运营商供应层的负担将加重。

东亚银行表示，近期，香港银行间短期拆股迅速上升，不仅受到新股集资冻结资金的影响，也受到市场预期联邦储备系统12月粗略汇率加息的影响。 另外，临近年末，银行需要准备明年的首付，结算压力增加，市场流动性紧张。 这是因为不排除银行之间一个月的解体再次上升到二分之一的水平。 资金紧张和短期解体的迅速上升可能是香港银行领域再次加息的诱因。 此外，随着12月联邦储备系统加息，资金回流美国，港元汇率走弱，也将推动银行间加息。

据华侨永亨银行称，港元解体上周开始明显反弹，12月将进一步上升。 如果1月期港元拆借回升超过2分钟，银行需要调整存款利率以吸引资金，则可能会迫使银行再增加12.5个基点。 预计到明年年底，香港还有2至3次加息机会。

在全面加息的背景下，香港房贷利率上升，直接打压资产价格。 香港的中长端贷款利率和短端政策利率高度相关，在短期港币利率一度创新高近10年后，9月香港最优惠贷款利率上升至5.125%，住房贷款利率也是近10年来最高的，此后香港楼市呈明显下行趋势。 目前，市场预期联邦储备系统12月加息几乎板上钉钉，业内人士估计，截至香港中银领域年末，市场将像9月一样跟随联邦储备系统加息12.5个基点。