“北京二手房市场回归理性 投资仍需理性”

北京二手房市场回归合理性(网络图)

被称为“史上最严格的规制”的“3.17”新政已经实施了两年。

从中介机构最近公布的内部交易情况来看，过去两年，北京二手房市场在交易量和交易价格上都有明显下降。 数据显示，新政出台后的第二年，北京全市二手房网签量比政策实施前减少40%。 在这背后，成交周期变长，看房次数增加，中小户型成交比例增加，市场降温的信号持续释放。

市场的跌价很整齐

“什么时候‘乘车’？ ”在京城二手房市场，“乘车”的另一个含义是买房交易。 对于这个问题，从年末开始看房的市民张杰已经被提问了一百八十次。 但是，大多数情况下，他回答说:“再等等，再等等。”

就是看情况。 年3月，北京二手房市场温度达到最高点。 很多人记得，即使两年前朋友聚会，也无法避免“买房”“买房”“房价”的话题。 “317”新政实施后，成交量迅速下降，最低时的月成交量不到1万套。

根据我来自爱家集团市场研究院的数据，以“3.17”新政为临界点，去年，北京全市二手房共有254916套上网本。 新政出台一年来，北京全市二手房共有上网本121946套，二手房上网本减少量达到52.2%。 新政公布后的第二年，北京全市二手房共计152699套，同比回升25.4%，但比政策实施前减少40%。

购买者必须注意不要被风吹走

“317”新政后，买家开启了漫长的“观望模式”。 这样，无论是新房还是二手房市场，购房者都有越来越多的选择，而不是跟风“抢房”。

业内人士认为，这是市场回归理性的表现。 据我爱家集团市场研究院统计，“317”新政前一年，北京每套二手房房源成交次数平均为8.31次，新政后一年为13.87次，新政两年后仅降至11.88次，这从房源挂掉到售罄。

此外，《317》新政前一年，北京最终成交的客户人均成交前平均收视次数为288次，新政后一年为486次，新政后一年更是上升到582次，客户收视次数进一步增加，购买决策明显谨慎。

“楼市监管两年，市场各项指标已经达到调控预期，目前价格稳定，成交量逐渐回升，但诉求方仍处于观望状态，看客看房次数增加，市场仍处于微冷状态。 ’据我家研究院介绍，之后可能会有一些政策微调，但对房价的严格目标应该不会改变。

最好的控诉是有必要换房子

“新政调控后，北京二手房市场成交明显下降，后期市场修复首要来源于首次置业者和换房者的自营诉求，投资诉求下降明显。 ”。 根据链家方面公布的数据，年4季度，北京对投资性诉求接触最多的经纪人仅为1.2%。 这样，在政策严格、市场低温的情况下，二手房市场交易主要由自住诉求支撑。

另外，“3.17”新政的认知住房贷款政策也大幅增加了一举两得的住房置换首付比例，增加了住房置换的难度，但纯所需首付在调控前后变化不大。 因此，控制后的刚要占有率明显增加。 从总价来看，400万元总价的房源成交占比在控制后明显上升。

贝壳研究院首席市场分解师许小乐表示，在历史性的控制之后，市场温度必须入场。 房屋交换也是市场交易的主力。 “换房的诉求是北京二手房市场的首要诉求，超过60%的同时，举债风险低，可以适度满足换房的诉求，适度降低房贷价格。 ”。

再加上新房的供给增加，市场的紧张感也得到了缓解。 据许乐介绍，年北京新房供应量明显增加，二手房形成一定分流。 更重要的是，新政控制也给市场带来了启示。 买房子不是稳定的利润。 “此次调控后，平均价格持续下跌，投资者的资产价值下降，特别是在调控前加价购买的投资者，在之后的出售时出现了损失。 所以，投资房地产还需要慎重，有防范风险的能力，齐心协力。 ”。