“北京4000亿元限竞房“冰与火”：摇号买房与“入敌营揽客”共存”

一次开盘，千组买家等待抽签结果。 北京进入“竞室限制时代”后，开发商很少一次性重复600多套房的来源，以求售罄。

据悉，近日，北京某限售房项目首次开盘，共有约1000余组客户参与摇号采购，其开盘率远高于常规限售房。

幸运的是，在这个项目人来人往的开盘现场，很多周边竞品项目的职业顾问(包括来自中国润和中海限竞室项目的销售人员)都“混迹”，其目标不仅是吸引客人，也是房间选址 他们走在酒店内外，只有在现场的证券日报记者被“聊天”了四五次，但是换微信的人，第二天都收到了很多房源新闻。

事实上，在北京有限的竞争室市场，热卖盘不多，越来越多的东西不需要摇号，甚至打折优惠都卖不出去。 正如合硕机构首席分解师郭毅表示的那样，北京背负着市值748万平方米以上的竞争室库存，静态去化周期达到82个月。

限制竞赛室的开办年份进行抢夺

“我们摇的号码顺序太靠后了，不知道还有没有房间。 房间的酱应该被选中了。”带着不满5岁女孩的女性在房间的候补地等着叫号码。 她对记者说。 “这套房是我们的第一套房，是我们自己住的。 等了很久才到首付。 因为“地区+价格”的性价比特征，我很喜欢这个项目。 而且，在这个地方，即使剩下不太适合的房间源，如果有两个房间的话，我也会选。 ”。

上述女性这样的刚需是该项目此次开盘户型的主力购买客群。 记者了解到，该项目此次取证房源4栋，633套房来源，均为高层产品。 价格方面，销售均价不超过54378元/平方米，最高售价不超过57097元/平方米。 这意味着90平方米以下主力户型房源总价在460万元至500万元以上之间。

新房中，与该项目相邻的竞争室为华润电建小瓦窑地块，均价54378元/平方米，与上述热销项目价格基本一致，其主力户型也需要定位，整个社区都是高层产品，目前还没有开始 西南侧的石景山古城南街地块，竞速室均价58802元/平方米。 二手房方面，其周边大成郡的价格水平为76708元/平方米，与该项目相近的远洋山水平均价格为65876元/平方米，青塔西路60号院的价格为56433元/平方米。 于是，一些买家抱着“买了就赚了”的心理，参与买家的购买。

值得一提的是，从目前北京整体限售房市场来看，部分限售房项目确实能进入北京新建住宅月度销售排行榜前十名，但热销限售房仍属少数。 很多入市半年以上的限制竞争室，即使打折销售是换价，脱化率也不到60%。

“过去两年，北京增加了土地供应量，又限定了价格和产品，住宅产品地域、户型、总价相近，限制竞争住宅大面积卖不出去，住宅企业在价格有限的情况下不得不进一步降价，断臂生存。 ”郭毅表示，正如背负748万平方米存量的房企们背锅一样，50个未上市地块的土地出让金总额达到1753亿元，748万平方米竞争性房屋存量市值超过4000亿元。 住宅企业面临着业绩和资金的沉重压力，但在地区、产品、价格的控制下，几乎失去了自主调节行情节奏的工具。