“一线城市短期去化压力犹存 房企回归核心二线城市”

年，楼市在政策持续调控的背景下急剧变化，二线市场热度持续下降。 进入2019年，土地市场回归理性，新房供应持续增长，降价方兴未艾，楼市形势依然向下。

在上海，该政策研究院首席分解师张宏伟分解认为，上海短期进入市场的压力增加了。 首先，取得预售证的新房库存量达到700万平方米以上，比去年下半年600万平方米以上的供应规模略有增加。 其次，最近三个月市场化速度为14个月，去年下半年基本为12个月。

一线城市还在消除压力

以上海为例，房地产市场库存去化压力确实在增加。 该政策研究院一份研究报告显示，2019年1月，上海市商品住宅供应面积为40.25万平方米，比去年同期下降9个百分点。 成交面积52.97万平方米，比去年同期上升8个百分点。

根据上海商品住宅库存及3个月移动去化反映，2019年1月上海市库存为709.5万平方米，3个月移动去化周期为14.08个月，去年下半年基本为12个月。 商品市场库存近两年创新高，市场去化压力增大。

二手房不一样。 来自连锁房地产的数据显示，2月前10天，上海市场住宅类产品上网本471套，基本与往年正月市场行情相似。 从2019年春节后4天的时间段来看，上海链家不活跃，比2019年1月日均带看减少35.88%，从年春节后4天的日均带来看减少7.66%。

但是，二手房的成交有上升的趋势。 2019年1月，上海链家成交量比上个月上涨12.02%。 成交均价与年12月相比小幅上涨，涨幅为2.20%，逆转了年5月以来成交均价连续7个月的下跌趋势。 根据上海中原地产数据，1月份上海二手房成交1.65万套，环比增长6.5%，同比增长39.6%。

张宏伟认为，短期内，二手房的趋势可能强于新房，但实际上，这是置换造成的。 从上海各地区库存结构来看，金山区和青浦区的去化压力最大。 如果市场继续调整，房价拐点将首先出现在这两个地区。

房企瞄准核心二线城市

作为楼市的风向标，土地市场一举一动的一些变化，成为影响房价的重要因素。 年，由于严格的土地限制条件、长时间调控政策放松、资金压力、融资环境、市场下行等一系列原因，房企持股越来越谨慎，土拍热度发生了明显变化。 一巡、低溢价率、流拍、延期出让、国企托市等现象在下半年较为常见，土地市场下行趋势逐渐明显。 以2019年2月15日转让的福州7块土地为例，7块地块中有3块是此前的流写地块。

年末上海易居房地产研究院发布的《100个城市土地市场报告》显示，年11月全国百城土地储备规模超过11亿平方米，土地储备规模持续增长，全国百城土地储备去化周期近19个月，呈现明显上升趋势，后期许多城市土地储备去化。

据库车福州拆师张曙光拆分析，2月15日福州出让的7块土地价格虽然合理，但房企前期启动资金仍居高不下，对房企的资金和综合实力要求较高。

据计算，此次7个地块总量约为180万方，其中安装型商品房所占比例约为71%，除01和02号地块外，其他地块基本为住宅部分的90%，实际可售面积相当少。 但是，由于设置了“安置型商品房在一定时期内无法销售，政府可以回收”的条件，变态的“救市”也增加了房企的竞争热情。 参与这些拍土的房企，账面现金也比较充裕。

事实上，在过去一年的土拍市场中，福州系住宅企业的身影并不多见。 近年来，随着本土房企土地储备的消费，为了加强市场地位和可持续快速发展，房企的补充热情逐渐加强。 例如阳光城、融侨(与首发合作拍摄)、正荣等福州知名房企再现土拍现场，阳光城、正荣经过多场激战，分别将地块2019-02和地块2019-03纳入囊中。 融信、宝龙参与了，但一片土地也没有得到。

另外，住宅企业过去两年在福州买的高价地，大部分还没有进入市场。 据cric初步统计，近两年福州主城区招徕市场成交的商住用地中，有60多个未上市地块，不包括收购地块、纯商业用地、几年前未上市的市区。 该地块大多在拍卖条件中确定要求在指定时间内上市。 2019年福州将迎来新盘供应热潮。 除此之外，至今为止的销售期新盘都有一定的库存量，可供选择的住宅资源量很充足。