“融资生死时速加剧房企两极分化”

四季度以来，随着销售增速下降和债务高峰的到来，房企融资步伐不断加快，但融资价格创下近三年来新高。 在这一背景下，许多财务稳健的龙头房企以低融资价格逆势扩张，许多中小房企在被迫放松拿地速度减债之际略减重围，市场分化进一步加剧。

加快融资步伐

“年四季度，房企最重要的工作是融资。 ”。 中原地产首席分解师张大伟对中国证券报记者说。

根据该政策研究院的研究数据，10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，年来首次单月跌破400亿元大关，创下了年1月以来单月融资额的新低。 11月，40家典型上市房企融资总额上升至505.92亿元，环比增长28.85%。 12月，各大房企进一步加快了融资步伐。

“触底”马上“反弹”，楼市冬季，融资市场的微妙变化牵动着房企的神经。 “经过几年前的快速扩张，许多房企目前高负债运营，但目前融资环境一直被严峻接受，房企销售增速持续下降，还款周期延长，因此融资成为目前各大房企最重要的事件。 ”。 一家中小房企的财务负责人告诉中国证券报记者。

根据克瑞地产研究中心公布的数据，11月百强房企业销售金额达到8953亿元，比去年同期增长24.5%，但比去年同期增长率比10月下降7.5个百分点。 11月百强房企销售金额比上个月增长9%，结束了10月环比增速的下跌局面，但据民生证券称，这是由于年末房企项目大量入市，积极推盘，预计12月盘中销售速度将与11月持平，百强房企

但是，销售越放缓融资越困难，成为许多房企扩张的原动力，对融资的诉求越大。 “目前房地产领域的竞争模式仍然是规模竞争，在领域集中度迅速提高的背景下，规模靠前意味着融资能力更强、项目储备更多。 因此，尽管目前的调控不断编码，但第二梯队的中型房企在加速土地的过程中，融资诉求依然很大。 ”。 张大伟说。

而借款高峰期的到来，也使得房企对资金的渴求越来越强烈。 恒大研究院公布的研究报告显示，从年下半年到2021年为房企债务集中清偿期，各年度规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元、3.4万亿元。 新城控股集团高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者表示:“一些公司负债率过高，在遭遇市场不明朗情况时可能面临失控风险。”

融资价格上涨

一方面融资环境持续紧张，另一方面融资诉求增加，结果房企融资价格大幅上涨。

根据克瑞的统计数据，11月份房企债务融资平均价格为8.54%，为年来单月最高水平。 前11个月房企平均融资价格达到6.32%，超过年平均值。 以恒大为例，其发行的18亿美元债券中，5.9亿规模的5年期债券利率达到13.75%。

融资价格的上涨与住房企业被迫转向海外融资有很大关系。 数据显示，11月，房企发债融资总额达285.1亿元，环比增长419.3%，占整体债务融资总额的比重达52.2%。 相对于国内债务发行，11月房企平均海外债务发行额达到11.47%，比上个月的6.45%大幅增加5.02个百分点。

“目前，海外融资比重大幅上升，但海外融资价格明显上涨，客观上增加了房企融资总价格，加上汇率波动，许多房企融资压力非常大。 但是，尽管如此，由于融资的诉求还是很大，必须高价加速融资。 ”。 张大伟表示，2019年是房企近4年来资金压力最大的一年，从趋势来看，这种情况将持续到2019年。

值得注意的是，在融资价格上涨的背景下，许多财务稳健的龙头房企融资特点更加突出。 以万科为例，年企业净负债率为8.8%，货币资金达到1741.2亿元。 在今年3月的业绩证明会上，万科首席财务官孙嘉表示，受市场环境影响，近期融资价格略有增长，但仍维持在领域内的低水平。

相比之下，国企在融资方面更为平静。 一位北京房地产国企负责人对中国证券报记者表示，“今年以来，国资委和控股股东都要求降低负债率，因此融资不紧迫，负债率在78%左右，融资价格在5.3%左右。 融资渠道也很多，有美元债务、企业债务、可持续债务、低价保险融资。 ”。

市场结构的分化

融资能力和融资价格的分化，大大改变了大小房企面对当前市场形势时的心理状态，“马太效应”推动了市场结构的进一步分化。

通过开源节流，减少土地占用，成为各房企降低负债率的常规手段。 中原地产数据显示，9-11月，25家房地产领域龙头房企合计成交额分别为767亿元、720亿元、394亿元，连续3个月低于1000亿元，是近4年来首次出现。 截至2007年，大型房企持有地金额为每月1200亿-2000亿元。

“截至目前，销售额前30名的房企中，权益取得土地的金额比全年减少的有20家，其中30%以内、30%-50%、50%以上的分别为6家、6家、8家，多数走的是降杠杆之路。 ”。 新城控股集团高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者说。

财务稳健的龙头房企从中看到了逆势扩张的机会。 今年以来，万科一方面不断强调6300亿元的销售退款目标，另一方面以低价加速融资。 仅三季度，万科合计持有地金额就达到458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四家房企的持有地金额总和。

同样充满野心的是保利。 数据显示，截至上半年，保利新增利息负债796.13亿元，综合资金价格为4.86%。 根据这一特点，年前三季度，保利累计新增项目108个，总价为1636亿元，土地金额占销售金额的53.9%。 据此，年跌至领域第5位的保利，有望在今年重回前三。

相比之下，许多资金紧张的中小房企成了被大型房企收割的“韭菜”，被迫退出市场。 例如，10月9日，战术收缩的华夏幸福公告以32.34亿元的价格将涿州企业的80%股、裕景企业的80%股、裕达企业的80%股、廊坊企业的65%股、霸州企业的65%股出售给万科。