“商业抵押贷款证券化指引出台渐近 现金流要求或趋严”

中国证券报记者独家获悉，商业抵押贷款证券化( cmbs )业务指导发布时间渐近，现金流要求比目前通行要求更为严格。 业内人士表示，cmbs融资难做，潜在规模达万亿元的cmbs市场规范化可能会迅速发展。

商业房地产估价等提出了更严格的要求

据悉，指导对商业房地产估价、收入测算、本金覆盖倍数等提出更严格的要求。

一般来说，商业不动产的融资额不超过商业不动产价值的70%。 业内人士指出，准则落地后，cmbs融资总额将趋于合理:高质量资产可以获得高额融资，劣质资产蒙混过关的概率将降低。 资产产生的收入测算将更加严格，本利覆盖倍数的要求将提高，进一步保障投资者的利益。

事实上，一些组织的人感受到了指引的约束力。 一位机构人士告诉中国证券报记者，手上有cmbs项目，符合此前注册要求，参考指南后，备案周期将延长。

加强投资者的保护

高资本联合创始人周以升表示，cmbs将根据资产产生的现金流进行结构化融资。 因此，cmbs的基础资产质量是最核心的，重点是评价基础资产是否能够生产持续稳定的现金流。 在此基础上进行了评价、结构化分层、治理机制安排、合规审计等，最终构建了合适的cmbs产品。

“我们最担心的是，cmbs产品设计被允许单方面关注主体信用评级而忽视基础资产质量，或因主体增信而牺牲产品。 这种操作一方面给投资者带来风险，另一方面阻碍了cmbs作为资产支持证券的风险定价机制，阻碍了cmbs市场的成熟和快速发展。 ”。 周先生补充说:“主体的评级稳定性比基础资产更难预测，在房地产调控的背景下，波动性可能更强。”