“佳兆业举债2000亿扩张：内部卖理财融资过冬”

“三年上千亿”这是佳兆业集团控股公司( 1638.hk，以下称“佳兆业”)在年复苏后的新的快速发展目标。 错过了与年房地产领域两年的黄金时期，必须面对高企业债务和昔日债务违约的浪潮，佳兆业想要“涅槃重生”并不容易。

长江商报记者整理公开数据发现，截至年第三季度，佳兆业总负债近2000亿，净负债率在260%左右，长时间居高不下。 其上半年总借款约1096亿，其中183亿为一年内偿还内需的短期贷款，约占17%。 83%的债务需要在2~5年内偿还。 报告显示，佳兆业现有现金和银行存款263亿，只需偿还一年内到期的借款，其余借款仍需持续销售还款和再融资，即目前资金缺口超过800亿。 值得注意的是，近期佳兆业被曝光向员工销售高利息理财产品以缓解资金枯竭。

而且，作为曾经的房企前20强，佳兆业的扩张野心从未停止过。 12月6日，佳兆业房地产企业佳兆业房地产在香港证券交易所登陆，针对上市后募集的资金用途，佳兆业房地产已确定，7成募集资金将用于扩张。 而且，佳兆业于年对多元化行业进行了巨大变革，进入细分行业达20多个。 但是，企业上半年93%的收益来自房地产销售，许多商业模块对收益没有贡献。

昔日的巨头能恢复往日的辉煌吗？ 该政策研究院记者张宏伟对长江商报表示，佳兆业过去的快速发展速度比较激进，未来只有根据市场环境调整城市布局，处理资金诉求问题，才能稳健快速发展。

目标是以高收益率强迫员工理财

最近，佳兆业内部出现了半强制员工购买理财产品用于企业融资的情况。 据悉，佳兆业向员工宣传的6种理财产品，用于包括房地产、新业态拓展、高科技等多个行业在内的佳兆业投资各项目。 该理财产品预期收益率9.0%—9.8%，投资额最低20万元，最高达到100万元。 远远高于普通理财产品的收益率。

对此，佳兆业公开回应称，让员工承担营销指标，不强制内部员工购买，也不强制员工通过贷款购买理财产品。 但据媒体报道，联系了多位佳兆业内部人士，确认佳兆业向员工推广企业理财产品的情况确实发生。

张宏伟对长江商报记者表示，“在公司内部向员工销售和理财，金融产品实际上很普遍，公司背书通常不是大问题，但10%的高收益都是公司急于销售这类产品，通过内部渠道将部分资金

值得注意的是，素有“旧改之王”的佳兆业要求员工购买的理财产品基础资产大多为旧改类项目。 众所周知，旧改革的最大弊端是开发周期长，平均开发周期为5年，5年必须承受较大的资金压力。 那么，旧改类项目的理财产品收益率真的能实现吗？

“对佳兆业来说，理财这样的产品其实证明了资金方面也有一定的压力。 这种半强制的方法虽然风险相对不高，但有可能引起员工的投诉，融资方面的压力也从侧面得到了证明。 旧改项目实际上风险也很高，但近期华南市场旧改力度将继续加大，在一定程度上有很多新机会。 原则上，这种旧的变更可以防止周期过长等风险，影响相关理财产品的收益。 ”。 易居研究院研究负责人向长江商报记者表示，原则上，这类理财产品的收益如果没有太大问题，其实可以兑付。 但是，由于预约者是工作人员，所以会有更多的复杂情况。

银保监会主席郭树清表示:“高收益意味着高风险，收益率超过6%的理财产品打个问号，超过8%的收益率意味着危险，投资10%以上的理财产品需要失去全部本金。”

融资价格净额增加到6亿24千万美元

佳兆业向员工销售理财产品“补血” 反映了融资的迫切诉求。 公开数据显示，年前，资产负债率为75%，但年后，佳兆业突然开启加速模式，半年内认购16块土地，认购额为90.11亿元，这一激进行为导致公司现金流急剧紧缩，资产负债率上升至88%。

据半年新闻数据显示，截至去年6月底，佳兆业总负债1823亿元，净负债率258%，比年末300%的净负债率有所下降，但仍处于高位。