“房企密集发债“补血” 公布融资计划已超1500亿”

房地产公司的融资计划集中爆发。 中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1月以来，截至1月24日，相关房地产公司公布的融资计划近60笔，合计融资额超过1500亿元，创近1年多融资月新高。

年4季度以来，为加大楼市调控力度，闭链增长、收紧企业债务、限制海外债务、收紧房地产公司融资成为主旋律。 但年下半年以来，前期任性债务集中迎来还款期，违约、还债频繁出现，房企债务“热情”再次高涨，一周内有20多家房企发债，更有房企一个月内三次发债。

2019年密集借款

远洋集团25日宣布，成功发行总额5亿美元3.25年期境外高级债券，票面利率为5.25%。 公告称，此次募集所得款项将首要用于偿还现有债务。

广州越秀金融控股有限公司24日宣布，完成2019年度第一期6亿元、期限270天的超短期融资券发行。

中国恒大集团23日宣布，增发3期共计30亿美元的优先票据，分别于年、2021年、2022年到期，与之前的票据合并。 恒大方面表示，拟使用增发票据发行的金额首先进行现有债务的再融资，其余部分用作常规公司用途。

进入2019年1月以来，房企债务明显密集。 中原地产首席分解师张大伟表示，2019年房地产市场进入调整期的前景非常强劲，在这种情况下，房企更加关注资金链的安全，更多的房企正在抓紧窗口期加快融资，以应对还款高峰期。

根据wind最新统计数据，截至1月26日，2019年开年1月不足，除计划外，中国涉房公司在国内外债市成功发行1200亿元，其中国内债券发行110只，规模达700.7亿元。 与去年同期的35只290.9亿元相比，发行量比去年同期增长214.3%，发行规模同比增长140.9%。 在国外，wind数据显示，2019年以来，中资房企出海借款21张，总规模达68.7亿美元。

国金证券研究所拆师周岳表示，随着2019年持续对冲基金到期而出现的融资缺口，为偿还即将到期的债务做好了准备。 他指出，年房企业发行的债券中，有募集资金用途记录的有478只，但其中80%以上的募集资金用于偿还到期债务。

融资环境变暖了

张大伟表示，近半个月来，与去年4季度相比，房企融资难度已经下降，房企海外债务发行利率呈下降趋势。

以恒大为例，年11月左右，恒大分别发行了11%、13%、13.5%的权证利息美元债务。 根据此次恒大发行债券公告，3期票据分别为增发年11亿美元、利率7.0%的优先票据，2021年为8.75亿美元、利率6.25%的优先票据，2022年为1.025亿美元、利率8.25%的优先票据。

周岳表示，年末房企海外发债规模和票面利率均呈上升趋势。 年12月，海外房企债券发行规模回升，共发行86.96亿美元债券，比去年同期增长712.75%。 但是，一些公司发行了利率较高的企业，达到10%以上，如花形年控股于年12月17日和18日分别发行票面利率为12%和15%的2个单海外债券，利率远远超过国内存量债务15花形年的6.95%，

年房企业融资正迎来利率高峰。 1月初现代置业公告称，企业发行全年到期的1.5亿美元优先股，票面利率达15.5%，年12月，弘阳地产分别发行2年本金总额1.8亿美元、2亿美元优先股，利率13.5%，

进入1月下半年，房企融资利率明显下降。 1月中国奥园发行的年利率分别为7.95%和8.5%的7.55亿美元债券。

市场人士表示，年第四季度，内地房地产公司平均融资价格超过10%，今年1月债务发行利率普遍低于9%，内地房地产公司海外融资难度已经下降，房企融资环境呈现回暖迹象。

领域负债率明显上升

虽然整体融资环境在变暖，但是一些公司的融资计划被停止了。 1月18日，深交所公告称，华西证券-合景泰富商业房地产第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该abs预计发行额为200亿元。

此外，俊发集团7.9亿元资产支持证券、样本年非公开发行50亿元房屋租赁专项企业债券、雅居乐集团80亿元非公开发行企业债券等多项债务申请在上海证券交易所结束。

这些融资计划被暂停的原因是住房企业资金风险较大。 穆迪相关报告预计，2019年，b级小开发商的再融资风险将高于其他开发商。 其中，穆迪已经两次下调评级。 将其泰禾集团股份有限公司和绿景(中国)房地产投资有限企业的企业家族评级从b2下调至b3。 指出上述公司今后12-18个月内再融资风险将会增加。

住房企业负债率明显上升。 根据wind数据，统计的131家住房企业中，去年第三季度比年末负债率上升的有76家，上升率达到58%。 其中，鲁商置业的负债率从年的93.96%增长到94.09%。 ST天业从年的82.19%增长到91.49%； 香江控股、光大嘉宝分别从56%和54.91%上升到74.15%和65.07%。

喆安投资分解师刘敏表示，在领域集中度加剧的整体背景下，大型房企为了进一步扩大规模，中小房企在规模战中被视为并购对象，纷纷加大财务杠杆，许多房企的净负债率超过80%的安全值。 进入2019年，需要更加观察房企资金链的安全，防范融资风险。